O que é o SINTER?
O SINTER é um sistema do Governo Federal, sob gestão da Receita Federal do Brasil, destinado à integração de informações territoriais oriundas de diversas entidades públicas e privadas. Ele consolida dados sobre imóveis urbanos e rurais, incluindo registros cartorários, cadastros municipais, declarações fiscais e georreferenciamento.
Seu objetivo principal é subsidiar políticas públicas, combate à evasão fiscal, transparência fundiária e gestão urbana, tornando mais fácil a identificação da titularidade, uso e transações realizadas com imóveis no país.
O que é o CIB?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) foi criado pela Emenda Constitucional nº 132/2023, que instituiu o novo modelo de tributação do consumo. O CIB será o repositório nacional de dados cadastrais sobre imóveis, vinculado à apuração do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) — que substituirá o ICMS e o ISS.
Cada imóvel terá um código identificador único nacional, e a base de dados será compartilhada entre os entes federativos. Sua função será garantir a correta incidência de tributos sobre operações relacionadas aos imóveis, incluindo locações.
Impactos para locações de imóveis
Com a interligação entre SINTER, CIB, Receita Federal, municípios e cartórios, a locação informal de imóveis tende a se tornar insustentável. Eis algumas consequências práticas:
- - Cruzamento automático de dados: se um imóvel está registrado como locado no CIB ou em cadastros municipais, mas o locador não declara o aluguel no Imposto de Renda, o sistema poderá gerar alertas ou autuações.
- - Identificação de contratos omitidos: mesmo contratos verbais ou não registrados poderão ser identificados por movimentações bancárias, contas de consumo, comunicações obrigatórias feitas por imobiliárias ou dados fornecidos à Receita por obrigação acessória (como a DIMOB).
- - Valoração de mercado: os sistemas permitirão identificar valores médios de locação por região, detectando possíveis subdeclarações com o intuito de reduzir impostos.
Cuidados para locadores e locatários
Com o novo cenário de fiscalização digital e cruzamento de dados, recomenda-se que:
- - Locadores formalizem os contratos de locação e façam o recolhimento correto do IRPF;
- - Rendimentos sejam informados com base em documentos (recibos, extratos, contratos);
- - Imobiliárias e administradoras mantenham seus cadastros atualizados e enviem as informações exigidas por lei;
- - Locatários também guardem comprovantes e contratos, inclusive para efeitos legais e de eventual restituição de despesas.
🏁 Conclusão
A criação do CIB e o fortalecimento do SINTER indicam um novo patamar de controle fiscal sobre o patrimônio imobiliário no Brasil. Locadores informais, que antes passavam despercebidos, estarão agora expostos ao cruzamento de dados em larga escala. A melhor proteção é a transparência fiscal e a formalização adequada. Ignorar esse novo contexto pode resultar em autuações e sanções pesadas, inclusive retroativas.
📚 Fontes