A Importância da Documentação e Certidões na Compra e Venda de Imóveis
A compra e venda de imóveis é um processo complexo que exige atenção aos detalhes e, principalmente, à documentação envolvida. A correta apresentação e análise dos documentos são essenciais para garantir a segurança jurídica da transação, evitando surpresas desagradáveis no futuro. Neste artigo, abordaremos a importância de cada documento exigido tanto da parte VENDEDORA quanto da parte COMPRADORA, além dos documentos necessários para a elaboração da escritura no cartório. Vamos focar nas cidades de São Paulo e Osasco, no estado de São Paulo, e fornecer links úteis para obtenção das certidões.
Documentação do Imóvel (VENDEDORA)
- Matrícula Atualizada do Imóvel
A matrícula do imóvel é o documento que comprova a propriedade e a situação jurídica do bem. Ela deve estar atualizada, registrada no nome da VENDEDORA e conter a negativa de ônus, ou seja, a ausência de hipotecas, penhoras ou outras restrições que possam impedir a transferência do imóvel.
- Importância: Garante que o imóvel está livre de dívidas ou gravames que possam afetar a compra.
- Onde obter: No Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel.
- Certidão Negativa de Tributos e Taxas Municipais
É a comprovação de que não há débitos de tributos ou taxas municipais pendentes relacionadas ao imóvel.
- Importância: Evita que o comprador assuma dívidas fiscais do imóvel após a compra.
- Onde obter:
- Comprovante de Quitação das Parcelas Vencidas do IPTU Vigente
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal obrigatório. O comprovante de quitação atesta que o imposto está em dia.
- Importância: Assegura que o imóvel não possui débitos fiscais municipais.
- Onde obter:
- Declaração do Síndico e Ata da Assembleia Geral
A declaração do síndico, com firma reconhecida, comprova que não há débitos condominiais. Já a ata da assembleia geral autenticada comprova a regularidade da eleição do síndico.
- Importância: Garante que o imóvel não possui dívidas condominiais e que a administração do condomínio está regularizada.
- Onde obter: Solicitando diretamente com a administração do Condomínio.
- Contas Quitadas das Concessionárias de Serviços Públicos
As últimas três contas quitadas de água, luz e gás (se aplicável) comprovam que não há débitos pendentes com as concessionárias.
- Importância: Evita que o comprador herde dívidas de serviços públicos.
Documentação da VENDEDORA
- Certidão Conjunta Negativa de Débitos Federais e da Dívida Ativa da União
Este documento comprova que a VENDEDORA não possui débitos com a Receita Federal ou a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional.
- Importância: Garante que a VENDEDORA está em dia com suas obrigações fiscais federais.
- Onde obter:
- Certidões Negativas da Justiça Federal, Cível, Família e Trabalhista
Essas certidões comprovam que a VENDEDORA não está envolvida em processos judiciais nas áreas cível, familiar, trabalhista ou federal.
- Importância: Evita que eventuais processos judiciais afetem a transação imobiliária.
- Onde obter:
- Certidão Negativa de Execuções Fiscais Municipais e Estaduais
Comprova que a VENDEDORA não possui débitos fiscais com os governos estadual e municipal.
- Importância: Assegura que a VENDEDORA está em dia com suas obrigações fiscais locais.
- Onde obter:
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT)
Este documento atesta que a VENDEDORA não possui débitos trabalhistas.
- Importância: Evita que passivos trabalhistas interfiram na transação.
- Onde obter: TST Certidões
- Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos
Comprovam que a VENDEDORA não possui títulos protestados em cartório.
- Importância: Garante que a VENDEDORA não possui dívidas não pagas que possam afetar sua reputação financeira.
- Onde obter: Protestos SP
- Cópias Autenticadas de Documentos Pessoais
Incluem Cédula de Identidade, CPF, Certidão de Casamento (se casado, apresentar documentos do Cônjuge) e Comprovante de Residência.
- Importância: Comprovam a identidade e a situação civil da VENDEDORA, além de sua residência.
Documentação da COMPRADORA
- Cópia Autenticada do RG e CPF
Comprovam a identidade do comprador.
- Importância: Essencial para a identificação e registro da transação.
- Comprovante de Residência
Atualizado em nome do comprador.
- Importância: Comprova o endereço do comprador para fins de registro.
- Certidão de Estado Civil
Comprova se o comprador é solteiro, casado, divorciado ou viúvo. Se casado, é necessário apresentar documentos do Cônjuge.
Documentos Exigidos pelo Cartório para Elaboração da Escritura
- Documentos do Imóvel
Documentos necessários relacionados ao imóvel.
- Matrícula atualizada do imóvel.
- Certidão negativa de tributos municipais.
- Comprovante de quitação do IPTU.
- Documentos das Partes (VENDEDORA e COMPRADORA)
Documentos necessários tanto da VENDEDORA quanto da COMPRADORA.
- Cópias autenticadas do RG e CPF.
- Comprovante de residência.
- Certidão de estado civil (se casado, apresentar documentos do Cônjuge).
- Certidões negativas de débitos (federais, estaduais e municipais) (VENDEDORA).
Contrato de Compra e Venda
O contrato deve ser elaborado por um advogado e assinado pelas partes.
Conclusão
A documentação exigida na compra e venda de imóveis é fundamental para garantir a segurança jurídica da transação. Cada documento tem um papel específico em comprovar a regularidade do imóvel, da VENDEDORA e da COMPRADORA, evitando problemas futuros como dívidas ocultas, processos judiciais ou irregularidades fiscais. Em São Paulo e Osasco, é essencial seguir as normas locais e contar com a assessoria de profissionais qualificados, como advogados e corretores de imóveis, para assegurar que todos os requisitos legais sejam cumpridos. A atenção aos detalhes na documentação é o primeiro passo para uma transação imobiliária segura e tranquila.