A Certidão Negativa de Débitos Condominiais (CND) é um documento emitido pelo síndico ou pela administradora do condomínio que comprova que determinado imóvel está em dia com todas as suas obrigações financeiras condominiais. Essa certidão é um instrumento essencial para a segurança jurídica em transações imobiliárias, especialmente em processos de compra e venda de imóveis em condomínio.
📄 Importância da CND
A CND tem como principal finalidade proteger o comprador de imóveis contra dívidas preexistentes vinculadas à unidade. Isso porque, segundo o artigo 1.345 do Código Civil, o adquirente de uma unidade condominial responde pelos débitos condominiais, independentemente de sua origem. Ou seja, na ausência de uma certidão que ateste a inexistência de pendências, o novo proprietário pode ser surpreendido com cobranças referentes ao período anterior à aquisição do imóvel.
Além disso, a CND é comumente exigida por instituições financeiras em processos de financiamento imobiliário, servindo como um dos documentos que compõem a regularidade jurídica do bem.
📝 Como obter a CND
A solicitação da CND deve ser feita diretamente ao síndico do condomínio ou à administradora responsável pela gestão condominial. O processo geralmente envolve os seguintes passos:
- Verificação da situação financeira da unidade junto à administração;
- Ausência de débitos vencidos ou parcelas em aberto referentes às taxas condominiais;
- Solicitação formal da certidão, com os seguintes dados:
- Nome e endereço do condomínio;
- Identificação da unidade (bloco, número, etc.);
- Nome do condômino (proprietário registrado);
- Declaração expressa de inexistência de débitos até a data de emissão;
- Assinatura do síndico com nome completo e cargo;
- Data de emissão da certidão.
Em alguns condomínios, a emissão pode levar de 1 a 5 dias úteis, dependendo do fluxo interno e da política de atendimento adotada.
🔒 Validade legal
Embora não exista um modelo único para a CND, para que ela tenha valor legal e segurança jurídica, recomenda-se que a assinatura do síndico seja reconhecida em cartório. Isso é especialmente importante em negociações de compra e venda, pois elimina questionamentos quanto à autenticidade do documento.
Alguns cartórios e instituições financeiras também podem exigir a apresentação da ata da assembleia que elegeu o síndico, para confirmar a legitimidade da autoridade que assinou a certidão.
🔄 Validade temporal
A validade da CND costuma ser de 30 a 90 dias, variando conforme o regulamento interno do condomínio ou exigência do comprador. É importante atentar-se ao prazo de validade, pois certidões vencidas podem ser recusadas em transações imobiliárias.
⚠️ Diferença entre CND e Declaração de Quitação Anual
A Declaração de Quitação Anual de Débitos Condominiais é um documento diferente da CND. Prevista na Lei nº 12.007/2009, essa declaração é fornecida anualmente e refere-se exclusivamente aos pagamentos realizados no ano anterior. Já a CND é mais abrangente e pode ser emitida em qualquer momento, atestando a quitação até a data da emissão.
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