Durante muitos anos, a expressão “imóvel hipotecado” passou a fazer parte do vocabulário popular brasileiro. Ainda hoje, é comum ouvir alguém dizer que pretende comprar ou vender um imóvel financiado quando, na realidade, está se referindo a um bem gravado com uma garantia em favor do banco.
Embora essa forma de falar seja bastante difundida, ela nem sempre corresponde à realidade jurídica. Nos financiamentos imobiliários atuais, especialmente aqueles concedidos por instituições financeiras para aquisição de imóveis residenciais ou comerciais, o instituto jurídico mais utilizado não é a hipoteca, mas a alienação fiduciária de bem imóvel.
Essa diferença pode parecer apenas uma questão técnica. Entretanto, ela influencia diretamente a forma como a venda será conduzida, os documentos exigidos, a participação da instituição financeira, a segurança da negociação e os riscos assumidos por vendedores, compradores e imobiliárias.
Este artigo tem caráter informativo e educacional. Não substitui análise jurídica ou contratual especializada. Consulte um profissional habilitado antes de tomar decisões.
Quais dúvidas surgem na venda do imóvel financiado?
Uma pessoa que financiou uma sala comercial pode vendê-la antes de quitar o financiamento?
O comprador pode adquirir esse imóvel utilizando recursos próprios?
É necessário quitar integralmente o saldo devedor antes da venda?
O banco pode impedir ou recusar a estrutura proposta para a negociação?
Como fica o dinheiro pago pelo vendedor durante os anos em que financiou o imóvel?
Quem recebe primeiro: o banco, o vendedor ou a imobiliária?
Em que momento a imobiliária recebe sua comissão?
Essas perguntas são frequentes e muitas respostas encontradas na internet tratam apenas parte da operação.
Em uma negociação imobiliária, existem diversos interesses que precisam ser harmonizados:
- o vendedor deseja receber o valor correspondente aos seus direitos econômicos sobre o imóvel;
- o comprador busca adquirir o bem com segurança jurídica e registral;
- a instituição financeira precisa preservar ou receber o crédito garantido pelo imóvel;
- a imobiliária deve conduzir a intermediação com diligência, clareza documental e organização operacional;
- o Registro de Imóveis deve receber títulos adequados para cancelar a garantia e registrar a transferência.
Compreender como esses interesses se relacionam é fundamental para reduzir atrasos, conflitos e o risco de fracasso da operação.
O que será explicado nesta série?
Esta série foi desenvolvida para esclarecer cada etapa da venda de um imóvel financiado.
Ao longo dos próximos capítulos, serão abordados os procedimentos operacionais, os cuidados jurídicos, a documentação necessária e o fluxo financeiro da negociação.
Também serão analisados a atuação das instituições financeiras, os deveres da imobiliária, os cuidados das partes e os principais riscos da venda.
Embora o foco seja uma operação envolvendo uma sala comercial, os conceitos apresentados podem auxiliar na compreensão de diversas negociações com imóveis financiados.
Caso prático: a negociação entre Ricardo e Tatiana
Para facilitar a compreensão, utilizaremos durante toda a série um mesmo caso prático.
Ricardo adquiriu uma sala comercial pelo valor de R$ 850.000,00 mediante financiamento bancário.
Após alguns anos de pagamento, ele ainda possui um saldo devedor estimado em R$ 450.000,00. Agora, decidiu vender o imóvel por R$ 850.000,00.
Tatiana demonstrou interesse na compra. Ela pretende utilizar recursos próprios e propõe pagar o preço em cinco parcelas iguais de R$ 170.000,00.
A negociação será intermediada por uma imobiliária. A comissão ajustada no exemplo corresponde a 6% do valor da venda, totalizando R$ 51.000,00.
| Elemento da operação |
Informação |
| Vendedor |
Ricardo |
| Compradora |
Tatiana |
| Imóvel |
Sala comercial |
| Preço de venda |
R$ 850.000,00 |
| Saldo devedor estimado |
R$ 450.000,00 |
| Forma inicialmente proposta |
Cinco parcelas de R$ 170.000,00 |
| Comissão de intermediação |
6% ou R$ 51.000,00 |
A proposta de parcelamento não deve ser aceita automaticamente sem compatibilização com o contrato bancário, o saldo atualizado e o procedimento registral.
A partir desse cenário, analisaremos como cada participante deverá agir para que a venda seja estruturada com segurança e eficiência.
Afinal, o imóvel está hipotecado ou alienado fiduciariamente?
A resposta depende da forma como a garantia do financiamento foi constituída e registrada.
Do ponto de vista jurídico, hipoteca e alienação fiduciária são garantias distintas. Ambas podem assegurar o pagamento de uma obrigação, mas funcionam de maneiras diferentes.
Como funciona a hipoteca?
Na hipoteca, o imóvel é oferecido como garantia de uma dívida, sem que o devedor deixe de figurar como proprietário na matrícula.
O gravame hipotecário é registrado no Registro de Imóveis. Enquanto não houver cancelamento, ele permanece publicizado na matrícula.
A eventual cobrança e excussão da garantia obedecem à legislação aplicável, ao contrato e às circunstâncias do caso concreto.
A Lei nº 14.711/2023 também introduziu alterações relevantes no regime das garantias imobiliárias. Por isso, operações envolvendo hipoteca exigem análise atualizada.
Como funciona a alienação fiduciária?
A alienação fiduciária de imóvel é disciplinada principalmente pela Lei nº 9.514/1997.
Nesse modelo, o devedor, chamado de fiduciante, transmite ao credor a propriedade fiduciária do imóvel como garantia da dívida.
O devedor permanece normalmente na posse direta do bem. Ele pode utilizá-lo conforme o contrato, assumir seus encargos e exercer os direitos permitidos.
O credor permanece titular da propriedade fiduciária enquanto a obrigação garantida estiver vigente.
Com o pagamento integral da dívida, a propriedade fiduciária se resolve. O credor deve fornecer o documento necessário para o cancelamento da garantia no Registro de Imóveis.
Em caso de inadimplemento, podem ser adotados os procedimentos previstos na legislação e no contrato, inclusive a consolidação da propriedade e a realização de leilões, quando presentes os requisitos legais.
| Aspecto |
Hipoteca |
Alienação fiduciária |
| Posição do devedor na matrícula |
Permanece proprietário, com a hipoteca registrada |
Consta a constituição da propriedade fiduciária em garantia |
| Posse direta |
Normalmente permanece com o devedor |
Normalmente permanece com o fiduciante |
| Liberação da garantia |
Exige título hábil e cancelamento registral |
Exige quitação e cancelamento registral da propriedade fiduciária |
| Venda durante a dívida |
Depende da estrutura jurídica, do contrato e do tratamento do crédito |
Depende da quitação, anuência, assunção ou estrutura aceita pelo credor |
| Principal base normativa |
Código Civil e legislação complementar |
Lei nº 9.514/1997 |
Qual é o termo correto no caso de Ricardo?
No enunciado inicial, foi informado que Ricardo comprou a sala por meio de financiamento bancário e que o banco registrou uma garantia na matrícula.
Somente essa descrição não permite concluir, de forma definitiva, qual garantia foi utilizada.
Entretanto, considerando a prática contemporânea dos financiamentos imobiliários, o cenário mais provável é o de alienação fiduciária, e não o de hipoteca.
A confirmação deve ser feita mediante três documentos:
- matrícula atualizada da sala comercial;
- contrato de financiamento assinado por Ricardo;
- demonstrativo ou documento bancário com o saldo devedor atualizado.
Se a matrícula indicar “alienação fiduciária”, Ricardo é o fiduciante e o Banco X é o credor fiduciário.
Se a matrícula indicar “hipoteca”, a operação deverá ser estruturada considerando o gravame hipotecário efetivamente registrado.
Por isso, ao longo desta série, o exemplo principal será tratado como uma operação com alienação fiduciária de imóvel. A hipoteca será mencionada quando houver diferenças relevantes.
A matrícula é o ponto de partida da venda do imóvel financiado
Sempre que alguém afirma que pretende vender um “imóvel hipotecado”, a imobiliária deve solicitar uma certidão atualizada da matrícula.
A matrícula permite verificar a situação registral do bem e identificar informações relevantes para a negociação.
Entre os principais pontos que devem ser conferidos estão:
- descrição e identificação do imóvel;
- titulares dos direitos registrados;
- alienação fiduciária ou hipoteca;
- penhoras, indisponibilidades ou outros gravames;
- averbações relacionadas à construção, alteração cadastral ou estado civil;
- eventuais restrições que possam afetar a transferência.
A matrícula, contudo, não substitui toda a due diligence.
Também será necessário analisar o contrato bancário, documentos pessoais, certidões pertinentes, débitos do imóvel e demais elementos relacionados ao negócio.
Cuidados iniciais da imobiliária
Antes de anunciar a sala como livre para transferência, a imobiliária deve confirmar a natureza da garantia e a situação do contrato.
Também deve evitar apresentar o saldo informado verbalmente pelo vendedor como valor definitivo.
O saldo devedor pode variar conforme juros, atualização contratual, seguros, encargos, data da liquidação e condições específicas do financiamento.
A imobiliária deve registrar documentalmente as informações recebidas e orientar as partes sobre a necessidade de validação bancária.
A existência da garantia impede a venda?
A existência de uma garantia registrada não significa, por si só, que a negociação econômica seja impossível.
Entretanto, o vendedor não deve prometer a transferência da propriedade livre da garantia sem definir como ocorrerá a quitação, a anuência ou a substituição da operação.
Na alienação fiduciária, a transferência não deve ser conduzida ignorando os direitos do credor fiduciário.
A própria CAIXA informa publicamente que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser transferido a terceiros sem o consentimento da instituição.
Dependendo do caso, a negociação pode ser estruturada por caminhos como:
- quitação prévia pelo vendedor;
- utilização de parte do preço pago pelo comprador para quitar o banco;
- novo financiamento com atuação de instituição interveniente quitante;
- transferência ou assunção da obrigação, quando admitida e aprovada pelo credor;
- outra estrutura contratual aceita pelo banco e considerada registrável.
A alternativa adequada dependerá do contrato existente, da política da instituição financeira, da capacidade econômica das partes e das exigências do Registro de Imóveis.
O banco pode não aceitar a estrutura proposta?
Sim. O banco não é obrigado a aceitar qualquer forma de substituição do devedor, parcelamento particular ou alteração da garantia.
Uma transferência de dívida, por exemplo, pode depender de análise cadastral, análise de crédito, documentação, avaliação do imóvel e concordância expressa da instituição.
Isso não significa que o banco possa impedir Ricardo de buscar uma venda. Significa que a estrutura da operação deverá respeitar o contrato e os direitos do credor.
O que acontece com os valores já pagos pelo vendedor?
Os valores pagos por Ricardo não formam uma conta separada que o banco deva devolver quando o imóvel é vendido.
As prestações anteriores cumpriram as obrigações previstas no financiamento. Elas podem ter incluído amortização, juros, seguros, tarifas ou outros componentes contratuais.
Economicamente, a posição de Ricardo na venda será apurada pela diferença entre o preço negociado e os valores que precisarão ser destinados ao banco e aos demais custos.
No exemplo simplificado, o cálculo inicial seria:
Preço de venda: R$ 850.000,00
Saldo devedor estimado: R$ 450.000,00
Diferença bruta após a quitação: R$ 400.000,00
Comissão de 6%: R$ 51.000,00
Resultado preliminar antes de tributos e outros custos: R$ 349.000,00
Esse cálculo é apenas ilustrativo.
O valor efetivamente recebido por Ricardo dependerá do saldo atualizado na data da liquidação, do contrato de corretagem, dos tributos e dos demais custos atribuídos às partes.
Também não se deve confundir preço de venda com ganho de capital tributável. A apuração tributária segue regras próprias e será tratada em artigo específico da série.
Quais são os primeiros documentos da operação?
Antes de definir o contrato e o fluxo do dinheiro, a imobiliária deve organizar um conjunto documental inicial.
Para o primeiro diagnóstico, recomenda-se reunir:
- certidão atualizada da matrícula do imóvel;
- contrato de financiamento e eventuais aditivos;
- documento bancário com saldo para liquidação em data determinada;
- documentos de identificação e estado civil do vendedor;
- documentos da compradora;
- informações sobre condomínio, IPTU e demais encargos;
- proposta de compra com a forma de pagamento pretendida;
- contrato ou autorização de intermediação imobiliária;
- documentos adicionais indicados pelo banco ou pelo Registro de Imóveis.
A lista definitiva varia conforme o imóvel, as partes, o banco, a forma de pagamento e as exigências locais.
Perguntas frequentes
É possível vender o imóvel antes de quitar o financiamento?
É possível negociar a venda, mas a transferência deve ser estruturada considerando a garantia, o contrato bancário e o Registro de Imóveis. Veja a seção “A existência da garantia impede a venda?”.
Todo imóvel financiado está hipotecado?
Não. Muitos financiamentos atuais utilizam alienação fiduciária. A modalidade correta deve ser confirmada na matrícula e no contrato. Veja “Hipoteca ou alienação fiduciária?”.
Como confirmar qual garantia está registrada?
A confirmação começa pela certidão atualizada da matrícula e deve ser complementada pelo contrato bancário. Veja “A matrícula é o ponto de partida”.
O comprador pode pagar todo o preço diretamente ao vendedor?
Esse procedimento pode criar riscos quando ainda existe saldo garantido pelo imóvel. O fluxo deve prever como o banco será quitado e como a garantia será cancelada. Veja “A existência da garantia impede a venda?”.
O banco pode recusar a transferência da dívida para o comprador?
A substituição do devedor pode depender de análise de crédito, documentação, avaliação e aprovação expressa. Veja “O banco pode não aceitar a estrutura proposta?”.
O vendedor perde tudo o que já pagou ao banco?
Não se trata de devolução automática das parcelas anteriores. O resultado econômico depende do preço da venda, do saldo devedor e dos custos. Veja “O que acontece com os valores já pagos?”.
O saldo devedor permanece igual durante a negociação?
Não necessariamente. Ele pode variar conforme a data de liquidação e os componentes do contrato. A operação deve usar documento bancário atualizado. Veja “Cuidados iniciais da imobiliária”.
A imobiliária deve analisar a matrícula antes de anunciar?
A conferência prévia é uma boa prática essencial para identificar a garantia e evitar informações incorretas às partes. Veja “A matrícula é o ponto de partida”.
A comissão de 6% é calculada sobre o saldo que sobra ao vendedor?
No exemplo, a comissão foi convencionada em 6% sobre o preço total de R$ 850.000,00, resultando em R$ 51.000,00. A base e o vencimento devem constar do contrato de intermediação. Veja “Caso prático”.
A proposta de pagamento em cinco parcelas pode ser aceita?
Pode ser considerada, mas deve ser compatibilizada com a quitação do banco, a liberação da garantia e a segurança contratual. A simples divisão do preço não resolve essas etapas. Veja “Caso prático”.
O termo de quitação cancela automaticamente a garantia?
A quitação permite solicitar o cancelamento, mas a atualização da matrícula depende da apresentação do título adequado ao Registro de Imóveis e da prática do ato registral.
A matrícula atualizada substitui toda a due diligence?
Não. Ela é fundamental, mas deve ser combinada com documentos bancários, pessoais, fiscais, condominiais e contratuais. Veja “Primeiros documentos da operação”.
Conclusão
A expressão “imóvel hipotecado” é frequentemente utilizada para identificar qualquer imóvel financiado. Contudo, a garantia efetiva pode ser uma alienação fiduciária.
Essa distinção não é apenas terminológica. Ela interfere na participação do banco, no fluxo financeiro, nos documentos e no procedimento registral.
A venda pode ser estruturada, desde que as partes confirmem a situação da matrícula, obtenham o saldo bancário e definam como a garantia será tratada.
No caso de Ricardo e Tatiana, a primeira providência será confirmar a alienação fiduciária e solicitar ao Banco X as informações necessárias para a quitação.
Somente depois será possível definir quanto Tatiana pagará ao banco, quanto Ricardo receberá e quando a comissão de R$ 51.000,00 será exigível conforme o contrato de intermediação.
Cada situação imobiliária possui particularidades que exigem análise individualizada. Profissionais especializados na região podem orientar a estruturação da negociação. Entre em contato pelo botão de WhatsApp ou pelo formulário desta página. Antes de assinar documentos ou realizar pagamentos, busque orientação técnica adequada ao caso.
Referências
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BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.
Consultar no Portal da Legislação.
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BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil, disposições sobre hipoteca.
Consultar no Portal da Legislação.
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BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei de Registros Públicos.
Consultar no Portal da Legislação.
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BRASIL. Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023. Marco Legal das Garantias.
Consultar no Portal da Legislação.
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CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Perguntas frequentes para quem possui contrato habitacional: transferência de imóvel com alienação fiduciária.
Consultar no site da CAIXA.
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CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Financiamento de imóveis e alienação fiduciária como garantia.
Consultar no site da CAIXA.
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ITAÚ UNIBANCO. Quitação de crédito imobiliário com recursos próprios e emissão do termo de quitação.
Consultar no site do Itaú.
-
ITAÚ UNIBANCO. Acesso aos documentos de crédito imobiliário e termo de quitação.
Consultar no site do Itaú.
