Barulho excessivo e fumaça de cigarro que invade outras unidades estão entre as situações mais desafiadoras que um síndico enfrenta no dia a dia. Não se trata apenas de mediar um conflito entre vizinhos — trata-se de exercer uma função legal com poderes e limites bem definidos.
O síndico que age sem critério arrisca a nulidade das sanções aplicadas. O síndico que se omite pode ser responsabilizado pela deterioração da convivência e, em casos extremos, por sua própria destituição do cargo.
Este guia foi elaborado para orientar o síndico sobre como agir contra o morador que gera perturbação no condomínio — com foco em barulho excessivo e fumaça de cigarro — de forma juridicamente segura, progressiva e documentada.
Este artigo tem caráter informativo e educacional. Não substitui análise jurídica ou contratual especializada. Consulte um profissional habilitado antes de tomar decisões.
Base Legal: O Que Autoriza o Síndico a Agir
Antes de qualquer ação, o síndico precisa conhecer o fundamento legal que sustenta sua atuação. Agir sem respaldo normativo é o principal caminho para multas nulas e processos contestados.
Código Civil — Os Três Artigos Centrais
Art. 1.336 — Deveres do condômino
O artigo 1.336, inciso IV, estabelece que é dever do condômino não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores. Esse é o fundamento primário para qualquer ação do síndico contra barulho excessivo ou fumaça invasiva.
O § 2º do mesmo artigo estabelece que, em caso de descumprimento, o condômino pode ser multado em até cinco vezes o valor da contribuição condominial — desde que a convenção preveja a penalidade ou que haja deliberação em assembleia.
Art. 1.337 — Condômino reincidente e antissocial
O artigo 1.337 trata de dois cenários distintos:
- Caput: o condômino que não cumpre reiteradamente seus deveres pode, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser multado em até cinco vezes o valor da contribuição condominial.
- Parágrafo único: o condômino cujo comportamento antissocial gera incompatibilidade de convivência pode ser multado pelo próprio síndico em até dez vezes o valor da contribuição condominial, independentemente de deliberação assemblear prévia — mas com caráter excepcional, reservado a situações de extrema gravidade.
Art. 1.348 — Competências do síndico
O artigo 1.348, inciso VIII, atribui ao síndico o poder de impor e cobrar as multas devidas. É esse dispositivo que confere ao síndico legitimidade para agir — mas sempre dentro dos limites da convenção e do regulamento interno.
Lei de Contravenções Penais e Lei Antifumo
- Decreto-Lei n.º 3.688/1941, art. 42: a perturbação do sossego é uma contravenção penal federal. O síndico pode orientar os moradores prejudicados a registrar boletim de ocorrência — o que fortalece o histórico documental do condomínio.
- Lei n.º 12.546/2011 (Lei Antifumo): proíbe fumar em áreas comuns fechadas dos condomínios. O síndico tem competência direta para fiscalizar e aplicar sanções nesses ambientes, sem necessidade de deliberação assemblear.
Pré-condição: A Importância do Regulamento Interno Atualizado
Nenhuma sanção é juridicamente segura sem lastro documental. Antes de agir em qualquer situação concreta, o síndico precisa garantir que o regulamento interno contenha:
- Definição clara dos horários de silêncio.
- Descrição objetiva das condutas proibidas (barulho em volumes elevados, fumaça invasiva, festas fora de horário, entre outras).
- Escala de penalidades: advertência, primeira multa, reincidência, multa agravada.
- Valores das multas em conformidade com o Código Civil.
- Procedimento de notificação ao infrator, incluindo prazo para defesa.
- Procedimento para encaminhamento à assembleia nos casos previstos.
Se o regulamento interno estiver desatualizado ou omisso, o primeiro passo do síndico deve ser propor sua atualização em assembleia — antes que surja a necessidade de aplicar sanções que possam ser contestadas judicialmente.
O Protocolo de Ação: Etapa por Etapa
A gestão de conflitos por perturbação deve seguir um protocolo progressivo. Pular etapas é o principal erro que expõe o condomínio a questionamentos jurídicos.
Etapa 1 — Recebimento e Registro da Reclamação
Toda reclamação deve ser recebida por escrito. O síndico não deve agir com base em relatos verbais não documentados — isso o expõe à acusação de arbitrariedade e dificulta a comprovação futura.
O registro adequado inclui:
- Identificação do reclamante (nome e unidade).
- Data e horário da ocorrência.
- Descrição objetiva da perturbação (tipo, intensidade, duração).
- Eventuais provas apresentadas (vídeo, áudio, testemunhas).
O livro de ocorrências do condomínio — físico ou digital — é o instrumento correto para esse registro. O síndico que recebe reclamações apenas por aplicativos de mensagens, sem formalizar em livro de ocorrências, fragiliza sua posição.
Etapa 2 — Verificação Preliminar
Antes de notificar o suposto infrator, o síndico deve verificar a consistência da reclamação:
- Há mais de uma reclamação sobre o mesmo morador ou a mesma situação?
- A ocorrência se encaixa nas condutas proibidas pelo regulamento interno?
- Existem provas objetivas ou apenas relatos?
Quando possível, a obtenção de medição acústica por decibelímetro — com registro fotográfico conforme as normas ABNT NBR 10.151 e NBR 10.152 — acrescenta elemento técnico relevante à documentação. Substitui impressões subjetivas por dados objetivos e é especialmente útil em casos que possam evoluir para ação judicial.
Etapa 3 — Advertência Formal por Escrito
A advertência deve ser:
- Enviada por escrito, com identificação da infração específica, data e dispositivo do regulamento interno ou da lei violada.
- Entregue de forma documentada: protocolo com assinatura do recebedor, carta registrada com aviso de recebimento (AR) ou notificação por aplicativo condominial com confirmação de leitura.
- Acompanhada de prazo para cessação da conduta.
A advertência cumpre dois papéis: alerta o morador sobre a infração e inicia o histórico documental necessário para eventual escalonamento da penalidade.
Etapa 4 — Aplicação de Multa por Reincidência
Se a conduta persiste após a advertência, o síndico está autorizado a aplicar multa. Pontos críticos para validade da multa:
- A infração deve estar descrita no regulamento interno.
- O valor deve respeitar o teto de cinco vezes o valor da contribuição condominial (art. 1.336, § 2º).
- O morador deve ter sido previamente advertido — salvo os casos em que o regulamento autorize multa direta.
- O morador deve receber a notificação da multa com prazo para apresentação de defesa.
- A multa deve ser registrada e comunicada formalmente.
Tribunais têm anulado multas aplicadas sem notificação prévia ou sem respeito ao contraditório. A formalidade do processo protege o condomínio tanto quanto o morador.
Etapa 5 — Convocação de Assembleia
Quando as advertências e multas não surtem efeito e o comportamento é reiterado, o síndico deve convocar assembleia para deliberação sobre medidas mais graves, conforme o artigo 1.337 do Código Civil.
A assembleia convocada para esse fim deve:
- Ter pauta específica com indicação do morador e da situação.
- Apresentar o histórico documental completo: ocorrências registradas, advertências enviadas, multas aplicadas e respostas do infrator.
- Respeitar o quórum de três quartos dos condôminos restantes para aprovação de multa agravada (até cinco vezes o valor da contribuição).
- Garantir ao morador infrator o direito de se manifestar antes da votação — o contraditório é indispensável para a validade da deliberação.
A ata da assembleia deve registrar com precisão os votos, os fundamentos da decisão e as medidas aprovadas.
Etapa 6 — Multa por Comportamento Antissocial (Art. 1.337, Parágrafo Único)
Em situações de extrema gravidade — quando o comportamento do morador gera incompatibilidade de convivência e há risco à integridade física ou à saúde dos demais —, o síndico pode aplicar excepcionalmente a multa do parágrafo único do artigo 1.337: até dez vezes o valor da contribuição condominial, sem deliberação assemblear prévia.
A doutrina e a jurisprudência exigem para essa medida:
- Situação de gravidade comprovada e urgência na repressão.
- Histórico de infrações anteriores documentado.
- Fundamentação expressa na notificação ao morador.
- Posterior deliberação assemblear para confirmar ou afastar a multa.
O uso indevido dessa prerrogativa — aplicada em situações que não justificam o caráter de urgência — pode ser contestado judicialmente e resultar em nulidade da sanção.
Fumaça de Cigarro: Particularidades para o Síndico
A fumaça de cigarro apresenta um desafio específico: ao contrário do barulho, ela não é facilmente mensurável. Não existe equipamento equivalente ao decibelímetro para quantificar a intensidade do odor. Isso torna a documentação ainda mais importante.
O síndico deve:
- Registrar todas as reclamações com descrição detalhada: unidade reclamante, unidade de origem, horários, frequência e impacto relatado na saúde dos moradores.
- Coletar declarações escritas de múltiplos moradores afetados, quando possível.
- Referenciar o risco à saúde com base em fontes confiáveis: o INCA documenta que a fumaça ambiental do cigarro contém substâncias cancerígenas em concentrações muito superiores às da fumaça inalada diretamente pelo fumante.
Nas áreas comuns fechadas — corredores, elevadores, salões, academias —, o síndico tem base legal direta para agir: a Lei Antifumo (Lei n.º 12.546/2011) proíbe o fumo nesses ambientes sem necessidade de previsão no regulamento interno.
Nas unidades privativas, fumar dentro do apartamento é um direito individual. A intervenção do síndico só se justifica quando há comprovação de que a fumaça invade outras unidades de forma reiterada, configurando interferência prejudicial à saúde e ao sossego — nos termos do artigo 1.277 do Código Civil.
Quando Acionar a Via Judicial
Quando as medidas administrativas se mostram insuficientes, o condomínio pode ingressar com ação judicial. As vias disponíveis incluem:
Ação de Obrigação de Fazer ou Não Fazer
Instrumento adequado para exigir judicialmente que o morador cesse a conduta perturbadora. Pode ser acompanhada de pedido de tutela de urgência quando há risco imediato à saúde ou à integridade dos moradores.
Ação Indenizatória
Moradores prejudicados podem ingressar com ação individual contra o infrator para reparação de danos materiais e morais. O histórico documental organizado pelo síndico é a principal base probatória para essa ação.
Exclusão do Condômino Antissocial
Medida extrema, reconhecida pela jurisprudência em casos de comportamento persistente e grave que comprometa a segurança e a harmonia condominial. Exige histórico extenso de infrações, esgotamento das vias administrativas e deliberação assemblear. O Tribunal de Justiça de São Paulo já reconheceu a possibilidade de exclusão em casos com ameaças, agressões e condutas que inviabilizem a convivência.
Em qualquer dessas situações, o acompanhamento de assessoria jurídica especializada em direito condominial é indispensável.
O Síndico e o Inquilino Infrator
Quando o infrator é o inquilino — e não o proprietário —, o síndico deve observar que o condomínio não tem relação contratual direta com o locatário. A relação jurídica do condomínio é com o proprietário. Portanto:
- As sanções — advertências e multas — são aplicadas ao proprietário, em nome de quem a unidade está cadastrada no condomínio.
- O síndico deve notificar formalmente o proprietário sobre o comportamento do inquilino, documentando o histórico.
- O proprietário, ao ser notificado, tem o dever de intervir — e pode acionar os mecanismos da Lei do Inquilinato (art. 9.º, inciso II, da Lei n.º 8.245/1991) para rescisão contratual por infração, se necessário.
- O condomínio não pode solicitar o despejo do inquilino diretamente — essa medida compete ao proprietário.
Checklist do Síndico: Documentação Mínima por Caso
Para cada situação de perturbação que evolua além do diálogo inicial, o síndico deve manter organizado o seguinte conjunto documental:
- Registro da(s) reclamação(ões) no livro de ocorrências, com data e identificação.
- Comprovante de envio e recebimento da advertência formal.
- Comprovante de envio e recebimento da notificação de multa, quando aplicável.
- Respostas ou manifestações do infrator.
- Eventuais provas: vídeos, áudios, medições acústicas, laudos técnicos.
- Ata de assembleia, quando o caso tiver sido levado à deliberação coletiva.
- Registro de ocorrência policial, quando o morador prejudicado optar por essa via.
Esse conjunto documenta o processo completo — e é o que diferencia uma sanção juridicamente sólida de uma multa passível de contestação e anulação.
Perguntas Frequentes
O síndico pode aplicar multa sem advertência prévia?
Depende do regulamento interno. Se ele prevê advertência como etapa obrigatória antes da multa, a aplicação direta pode ser contestada. Em casos de extrema gravidade, o parágrafo único do art. 1.337 autoriza multa imediata pelo síndico — mas com caráter excepcional e requisitos rigorosos. Verifique sempre o que prevê o seu regulamento.
Quantas advertências são necessárias antes de multar?
Não há número fixo definido em lei. O critério é a reiteração da conduta e o que prevê o regulamento interno. O importante é que cada advertência esteja documentada e que o intervalo entre elas seja razoável para que o morador tenha tido oportunidade de corrigir o comportamento.
O síndico pode acionar diretamente a polícia por barulho de vizinho?
O síndico não tem poder de polícia. Ele pode orientar os moradores prejudicados a acionar a Polícia Militar (190) ou registrar boletim de ocorrência — o que fortalece o histórico documental do condomínio. Internamente, o síndico age pelas vias administrativas previstas no Código Civil e no regulamento interno.
Fumar na sacada do apartamento pode ser proibido pelo condomínio?
Sim. A assembleia pode deliberar pela proibição de fumo nas sacadas, desde que aprovada pela maioria qualificada prevista na convenção. Esse tipo de norma tem sido validado por tribunais quando aprovado regularmente. Sem essa deliberação, o síndico não pode proibir o morador de fumar na sacada — apenas agir se a fumaça invadir outras unidades de forma comprovada.
O síndico pode ser responsabilizado por não agir diante de reclamações reiteradas?
Sim. A omissão reiterada diante de infrações documentadas pode ser discutida em assembleia e fundamentar a destituição do síndico, conforme o artigo 1.349 do Código Civil. Em casos extremos, a omissão pode também ser discutida sob o ângulo da responsabilidade civil do gestor condominial.
Como agir quando o morador infrator ameaça processar o condomínio por qualquer sanção aplicada?
A resposta está na qualidade da documentação e no respeito ao procedimento. Sanções aplicadas com notificação prévia, prazo para defesa, respeito ao regulamento interno e fundamento legal sólido têm alta probabilidade de ser mantidas judicialmente. O síndico que segue o protocolo correto age com segurança.
Conclusão
A atuação do síndico diante de moradores que perturbam a vizinhança exige equilíbrio entre firmeza e prudência. A firmeza garante a autoridade da gestão e a qualidade de vida dos demais moradores. A prudência — expressa no respeito ao procedimento, à documentação e aos limites legais — protege o condomínio de contestações jurídicas e o síndico de responsabilização pessoal.
O protocolo apresentado neste artigo — registro, advertência, multa, assembleia e, se necessário, via judicial — não é apenas uma recomendação de boa prática. É o caminho que a legislação brasileira traçou para que conflitos condominiais sejam resolvidos de forma legítima, proporcional e sustentável.
Condomínios que estruturam seu regulamento interno com clareza, documentam adequadamente e buscam assessoria jurídica especializada antes de agir em casos mais graves têm resultados consistentemente melhores na gestão de conflitos.
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Referências
- Brasil. Lei n.º 10.406/2002 — Código Civil. Artigos 1.277, 1.336, 1.337, 1.348 e 1.349. Diário Oficial da União, 2002.
- Brasil. Decreto-Lei n.º 3.688/1941 — Lei das Contravenções Penais. Artigo 42. Diário Oficial da União, 1941.
- Brasil. Lei n.º 8.245/1991 — Lei do Inquilinato. Artigo 9.º, inciso II. Diário Oficial da União, 1991.
- Brasil. Lei n.º 12.546/2011 — Lei Antifumo. Diário Oficial da União, 2011.
- Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). NBR 10.151 e NBR 10.152 — Acústica: avaliação de ruído em ambientes internos e externos.
- Instituto Nacional de Câncer (INCA) / Ministério da Saúde. Tabagismo Passivo. Disponível em: https://www.gov.br/inca/pt-br/assuntos/causas-e-prevencao-do-cancer/tabagismo/tabagismo-passivo
- Sindiconet. Como aplicar multas e advertências em condomínios. Disponível em: sindiconet.com.br
- Estado de Minas — Em Foco. Barulho fora de hora no condomínio: veja quando o síndico pode multar. Publicado em março/2026. Disponível em: em.com.br
- Noviello Advogados. Condômino antissocial: como proteger o condomínio em 2026. Disponível em: noviello.adv.br
- Nóbrega e Costa Advogados. Barulho entre vizinhos: como o síndico pode agir sem se expor a processos e conflitos. Publicado em março/2026. Disponível em: nobregacosta.com.br
- OAB Santos. Considerações acerca do condômino antissocial. Disponível em: oabsantos.org.br
- Jusbrasil. O condômino antissocial, punições previstas no Código Civil e outras disposições. Disponível em: jusbrasil.com.br
