Um detalhe que muitos proprietários subestimam pode custar caro na hora de vender ou alugar um imóvel: o odor de cigarro impregnado nas paredes, forros, pisos e móveis.
O impacto de fumante no apartamento sobre a venda e a locação vai além do aspecto estético. Ele reduz o universo de interessados, gera custos adicionais de recuperação e pode se transformar em um ponto de conflito na hora da devolução do imóvel locado.
Neste artigo, você vai entender por que esse problema afeta o valor do imóvel, como tratá-lo na vistoria e no contrato de locação — e o que pode ser cobrado do locatário fumante ao final da locação.
Este artigo tem caráter informativo e educacional. Não substitui análise jurídica ou contratual especializada. Consulte um profissional habilitado antes de tomar decisões.
Por Que o Cheiro de Cigarro Afeta o Valor do Imóvel
O odor de cigarro é um dos fatores que mais afastam compradores e locatários em potencial. Ao contrário de manchas visíveis ou defeitos estruturais, o odor é imediato e impacta a percepção do imóvel já no primeiro contato.
Do ponto de vista prático, o problema tem três camadas:
- Perda de público interessado: a maioria das pessoas que não fuma rejeita imóveis com odor de cigarro — o que reduz a demanda e pressiona o preço para baixo.
- Custo de recuperação: eliminar o odor de forma eficaz exige, dependendo do tempo de exposição, limpeza profissional de superfícies, lavagem de estofados e cortinas e, em casos mais severos, repintura completa das paredes e substituição de forros ou revestimentos.
- Tempo adicional no mercado: imóveis com esse problema tendem a permanecer disponíveis por mais tempo — seja à venda ou para locação — o que representa custo direto para o proprietário.
Segundo especialistas em limpeza e conservação de imóveis, quando o tabagismo foi praticado por anos em um ambiente, a descontaminação pode exigir abordagem mais invasiva — como substituição de revestimentos de paredes e pisos — para eliminação definitiva do odor.
O Que Registrar na Vistoria de Entrada
A vistoria de entrada é o instrumento mais importante para proteger o proprietário ao final da locação. Ela deve registrar com precisão as condições do imóvel antes da ocupação do inquilino.
Quando o imóvel já apresenta odor de cigarro no momento da locação, esse fato deve ser registrado explicitamente no laudo de vistoria — com descrição detalhada e, quando possível, registros fotográficos. Sem esse registro, o proprietário não terá como atribuir ao locatário a responsabilidade por danos relacionados ao tabagismo ocorridos durante a locação.
Por outro lado, se o imóvel é entregue sem odor e o inquilino é fumante, a vistoria de saída pode revelar danos decorrentes do uso — e esses custos podem ser cobrados com base no artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991), que obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que o recebeu.
A jurisprudência distingue com clareza o desgaste natural — de responsabilidade do locador — dos danos por mau uso — de responsabilidade do locatário. O acúmulo de odor e a impregnação de resíduos de cigarro em paredes e superfícies são considerados danos por uso inadequado, não desgaste natural.
O Que Incluir no Contrato de Locação
O contrato de locação é o espaço adequado para tratar o tema do tabagismo de forma preventiva e objetiva. Algumas cláusulas são especialmente úteis:
- Registro do estado inicial: referência expressa ao laudo de vistoria como documento vinculado ao contrato, com descrição da ausência ou presença de odor de cigarro no momento da entrega.
- Obrigação de conservação: cláusula que reforce a obrigação do locatário de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, conforme a Lei do Inquilinato.
- Previsão de repintura e limpeza profissional: nos contratos em que o imóvel é entregue sem odor, é possível incluir cláusula prevendo que danos causados pelo tabagismo — como manchas e odores impregnados — serão de responsabilidade do locatário.
Essas previsões contratuais não proíbem o locatário de fumar dentro do imóvel — o que é um direito garantido por lei. Elas apenas estabelecem de forma clara a responsabilidade pela recuperação caso o uso cause danos documentados.
Como Recuperar um Imóvel com Odor de Cigarro
Se o imóvel apresenta odor de cigarro e precisa ser preparado para venda ou nova locação, o grau de intervenção depende da intensidade e do tempo de exposição:
- Odor leve a moderado: limpeza profissional de superfícies com produtos específicos, lavagem de cortinas e estofados, ventilação intensa do ambiente e uso de purificadores de ar com filtro HEPA.
- Odor intenso ou de longa data: repintura completa das paredes — após limpeza com primer selador —, substituição de carpetes ou pisos porosos e, em casos extremos, substituição de forros de gesso ou madeira que absorveram resíduos.
Em imóveis destinados à venda, a recuperação deve ocorrer antes das visitas. O odor de cigarro, mesmo residual, compromete a primeira impressão do comprador e pode inviabilizar negociações que de outra forma seriam viáveis.
Perguntas Frequentes
Posso cobrar do meu inquilino os custos de repintura causados pelo cigarro?
Sim, desde que o laudo de vistoria de entrada registre que o imóvel foi entregue sem odor ou manchas de cigarro e que a vistoria de saída comprove os danos. A Lei do Inquilinato (art. 23, III) obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, respondendo pelos danos por mau uso.
O proprietário pode proibir o inquilino de fumar no apartamento?
A lei não permite que o contrato proíba o locatário de fumar dentro de sua unidade — esse é um direito individual garantido. O que o contrato pode fazer é estabelecer com clareza a responsabilidade do locatário por eventuais danos causados pelo tabagismo ao imóvel.
Como registrar o cheiro de cigarro em um laudo de vistoria?
O laudo deve conter descrição textual — como "presença de odor característico de cigarro em todos os cômodos" — e, sempre que possível, registro fotográfico de manchas amareladas em paredes, tetos e superfícies. Quanto mais detalhado, mais robusto será o documento em caso de disputa.
O cheiro de cigarro pode afetar o preço de venda do meu apartamento?
Sim. O odor impregnado reduz o interesse dos compradores e pode justificar pedidos de desconto. A recuperação do imóvel antes da venda — com limpeza profissional e repintura — é o caminho mais eficaz para evitar essa perda de valor.
Conclusão
O tabagismo dentro de um imóvel deixa marcas que vão além do visível — e que têm impacto direto na facilidade de venda, no valor de locação e na relação com o próximo inquilino.
Para o proprietário, a proteção começa na vistoria bem feita, passa por um contrato bem redigido e, quando necessário, pela recuperação adequada do imóvel antes de colocá-lo novamente no mercado.
Se você é proprietário ou inquilino e tem dúvidas sobre seus direitos e deveres em relação ao imóvel que ocupa, conte com o suporte de profissionais especializados no mercado imobiliário de Osasco e Grande São Paulo. Entre em contato pelo WhatsApp ou pelo formulário desta página e consulte um especialista antes de tomar qualquer decisão.
Referências
- Brasil. Lei n.º 8.245/1991 — Lei do Inquilinato. Artigo 23, inciso III. Diário Oficial da União, 1991.
- Brasil. Lei n.º 10.406/2002 — Código Civil. Artigo 1.277. Diário Oficial da União, 2002.
- Modelo Inicial. Responsabilidade por desgaste e deterioração do imóvel. Disponível em: modeloinicial.com.br
- A Gazeta. Aluguel e reparos: o proprietário pode cobrar por desgastes naturais do imóvel? Disponível em: agazeta.com.br
- Jusbrasil. Desgaste natural vs. mau uso: decifrando responsabilidades em locações. Disponível em: jusbrasil.com.br
- Grupo Rainbow. Como remover cheiro de cigarro dos ambientes. Disponível em: gruporainbow.com.br
- Foxter Imóveis. Como tirar o cheiro de cigarro de casa. Disponível em: new-blog.foxter.com.br
