Revisão do aluguel pelo valor de mercado: avaliação, acordo, revisional e renovatória
Com o passar dos anos, o aluguel previsto em um contrato pode se afastar do valor praticado no mercado, para cima ou para baixo. Quando isso acontece, a revisão do aluguel pelo valor de mercado é o caminho para recolocar o contrato em equilíbrio. A forma mais segura de conduzir essa revisão é partir de uma avaliação técnica do valor locativo, e não de opiniões ou de anúncios isolados.
O tema interessa às duas partes do contrato. Um aluguel acima do mercado pesa para quem paga e aumenta o risco de saída. Um aluguel abaixo do mercado reduz a renda de quem recebe. Nos dois casos, o objetivo é o mesmo: um aluguel alinhado ao mercado, que permita a continuidade da locação com segurança.
Neste artigo, você vai entender:
- por que o reajuste por índice não garante um aluguel alinhado ao mercado;
- o que é o valor locativo de mercado e como ele é avaliado;
- como funciona a negociação fundamentada, sem ação judicial;
- o papel da avaliação na ação revisional e na ação renovatória;
- por que a mesma avaliação serve a qualquer das partes;
- quais erros evitar.
Todos os valores usados nos exemplos são hipóteses ilustrativas.
Este artigo tem caráter informativo e educacional. Não substitui análise jurídica ou contratual especializada. Consulte um profissional habilitado antes de tomar decisões.
Reajuste não é revisão
Reajuste e revisão são mecanismos diferentes e costumam ser confundidos.
- Reajuste: é a atualização periódica do aluguel pelo índice previsto no contrato. A Lei nº 10.192/2001 exige periodicidade mínima de um ano para esse tipo de correção (art. 2º, § 1º).
- Revisão: é o ajuste do aluguel ao valor de mercado. Ela pode ser feita por acordo entre as partes a qualquer tempo (Lei nº 8.245/1991, art. 18) ou, sem acordo, por ação judicial após três anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19).
Por que o aluguel se afasta do mercado
O índice de reajuste mede a variação de um conjunto de preços da economia. O mercado de locação, por sua vez, responde à oferta e à procura por imóveis em cada região e para cada tipo de imóvel. As duas trajetórias nem sempre coincidem. Pesquisas do Secovi-SP sobre o mercado de locação já registraram períodos em que os aluguéis de novos contratos variaram de forma bem diferente dos índices gerais de preços.
Outros fatores também afastam o aluguel do mercado ao longo do tempo:
- mudanças na região, como novos empreendimentos, obras viárias ou alterações no comércio local;
- envelhecimento do imóvel ou, ao contrário, benfeitorias que o valorizam;
- aumento ou redução da oferta de imóveis semelhantes;
- contratos longos, prorrogados por vários anos sem renegociação.
Escolha do índice e seus efeitos
O índice de reajuste escolhido no contrato influencia o tamanho do descompasso ao longo do tempo. Índices diferentes reagem de forma diferente a fatores como câmbio, preços no atacado e preços ao consumidor. Em alguns períodos, a diferença entre eles é grande.
A Lei do Inquilinato veda vincular o aluguel à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). Dentro dessa regra, as partes podem inserir ou modificar a cláusula de reajuste de comum acordo (art. 18). A revisão do valor é, portanto, uma boa oportunidade para rever também o índice, se ele tiver se mostrado inadequado para aquele contrato.
Exemplo hipotético nos dois sentidos
Considere um contrato iniciado com aluguel de R$ 10.000, alinhado ao mercado na assinatura.
- Cenário A, aluguel acima do mercado: em três anos, o índice do contrato acumula 25%, e o aluguel passa a R$ 12.500. No mesmo período, os aluguéis de imóveis semelhantes sobem 5%, e o valor de mercado passa a R$ 10.500. O aluguel contratual fica cerca de 19% acima do mercado.
- Cenário B, aluguel abaixo do mercado: o índice acumula 8%, e o aluguel passa a R$ 10.800. Os aluguéis da região sobem 30%, e o valor de mercado passa a R$ 13.000. O aluguel contratual fica cerca de 17% abaixo do mercado.
Nos dois cenários, o contrato foi cumprido corretamente. Ainda assim, o aluguel deixou de refletir o mercado. A revisão do aluguel pelo valor de mercado existe justamente para corrigir esse descompasso.
O que é o valor locativo de mercado e como é avaliado
O valor locativo de mercado é a estimativa do aluguel mais provável para o imóvel, em uma data definida, considerando as condições do mercado de locação. A avaliação do valor locativo é o trabalho técnico que apura esse valor.
Método comparativo de aluguéis
O método mais usado parte de aluguéis de imóveis semelhantes, na mesma região. A pesquisa deve priorizar aluguéis efetivamente contratados. Quando são usadas ofertas, o documento deve indicar como a diferença entre o valor anunciado e o valor provável de fechamento foi tratada.
Os comparáveis passam por homogeneização, que ajusta as diferenças entre eles e o imóvel avaliado. O resultado é tratado estatisticamente, e a conclusão é apresentada com seus fundamentos. Quando faltam comparáveis de locação, o documento pode recorrer a abordagens complementares, desde que justifique a escolha e declare as premissas.
Atributos considerados
Os atributos variam conforme o tipo de imóvel. Entre os mais comuns estão:
- área privativa e área total;
- localização e acessos;
- padrão construtivo e estado de conservação;
- vagas de garagem;
- infraestrutura do condomínio, quando houver;
- idade e funcionalidade da construção.
Particularidades dos imóveis comerciais
Em lojas, salas e galpões, outros fatores ganham peso:
- lojas: frente para a rua, visibilidade, fluxo de pedestres e veículos, e posição no quarteirão;
- salas e conjuntos: andar, vista, infraestrutura do edifício e vagas;
- galpões: pé-direito, capacidade de piso, docas, acesso de caminhões e proximidade de rodovias.
Esses atributos exigem comparáveis da mesma natureza. Comparar uma loja de rua com uma loja de galeria, sem os devidos ajustes, distorce o resultado.
Benfeitorias e adaptações
Muitos imóveis locados recebem obras durante o contrato. A forma de considerar essas benfeitorias na avaliação depende do que o contrato prevê e da situação de cada caso. Por isso, o documento deve declarar a premissa adotada: se o imóvel foi avaliado com ou sem as benfeitorias realizadas pelo locatário. Quando a questão estiver em discussão, é possível apresentar os dois valores.
Imóveis com características únicas
Alguns imóveis têm poucos semelhantes no mercado de locação: galpões de grande porte, imóveis com adaptações específicas para uma atividade, edifícios inteiros ou lojas em posições muito particulares. Nesses casos, a pesquisa de comparáveis precisa ser ampliada, em área geográfica ou em período, e os ajustes ganham importância.
Quando a amostra continua insuficiente, a avaliação pode combinar o método comparativo com abordagens complementares, que relacionam o aluguel ao valor do imóvel ou à sua capacidade de gerar renda. O documento deve explicar a escolha, mostrar os cálculos e indicar as limitações. Uma conclusão transparente sobre um imóvel difícil é mais útil do que um número preciso sem fundamento.
Data de referência
O valor locativo é apurado para uma data específica. Em negociações, costuma ser a data mais próxima possível. Em processos, a data é definida conforme a estratégia jurídica de cada parte. O documento deve indicar a data de referência de forma expressa.
Quando a revisão faz sentido: a conta antes da decisão
Antes de propor a revisão do aluguel pelo valor de mercado, vale estimar o que está em jogo. A decisão envolve a diferença mensal entre o aluguel vigente e o valor de mercado, o prazo restante do contrato e os custos e riscos de cada caminho.
A diferença acumulada
Retomando os cenários hipotéticos, com 24 meses restantes de contrato:
- Cenário A: o aluguel vigente de R$ 12.500 supera o valor de mercado de R$ 10.500 em R$ 2.000 por mês. Em 24 meses, a diferença acumulada é de R$ 48.000.
- Cenário B: o valor de mercado de R$ 13.000 supera o aluguel vigente de R$ 10.800 em R$ 2.200 por mês. Em 24 meses, a diferença acumulada é de R$ 52.800.
Esses valores ajudam a dimensionar o esforço que faz sentido investir na revisão: avaliação técnica, negociação e, se necessário, processo.
Os riscos de manter o descompasso
O descompasso também traz riscos que não aparecem na diferença mensal:
- aluguel acima do mercado: aumenta a chance de o locatário buscar outro imóvel ao fim do contrato, o que expõe o locador a vacância e a custos de nova locação;
- aluguel abaixo do mercado: reduz a renda do locador e pode tornar mais difícil o ajuste futuro, porque a diferença tende a crescer com o tempo.
Para as duas partes, um aluguel alinhado ao mercado favorece a continuidade da locação. A estabilidade do contrato tem valor para quem ocupa o imóvel e para quem depende da renda.
Diferenças pequenas e margem técnica
Toda avaliação trabalha com uma faixa de valores, e não com um número exato. Quando a diferença entre o aluguel vigente e o valor de mercado é pequena, ela pode estar dentro da margem técnica da própria avaliação. Nesses casos, uma revisão contestada tende a produzir pouco resultado em relação ao esforço. A avaliação ajuda a identificar se a diferença é relevante antes de qualquer decisão.
Por isso, ao receber uma avaliação, vale observar não apenas o valor central, mas também a faixa de valores e o grau de fundamentação informados no documento. Uma diferença de 3% entre o aluguel vigente e a estimativa central pesa pouco se a faixa da avaliação for ampla. Uma diferença de 15% ou 20%, por outro lado, tende a se sustentar mesmo nas pontas da faixa. Essa leitura orienta a escolha entre negociar, manter o contrato como está ou buscar a via judicial.
A Lei do Inquilinato permite que as partes fixem, de comum acordo, novo valor para o aluguel, além de inserir ou modificar a cláusula de reajuste (art. 18). Esse acordo pode ser feito a qualquer tempo, sem necessidade de esperar três anos.
Na prática, a negociação fundamentada costuma ser o caminho mais rápido e menos custoso para a revisão do aluguel pelo valor de mercado.
Etapas da negociação
- Avaliação do valor locativo: a parte interessada contrata a avaliação, com data de referência próxima.
- Proposta fundamentada: a proposta de novo valor é apresentada acompanhada da avaliação ou de seus principais elementos.
- Negociação: as partes discutem o valor, o momento de aplicação e eventuais condições, como prazo de vigência ou escalonamento da mudança.
- Formalização: o acordo é registrado em aditivo ao contrato, assinado pelas partes e pelos garantidores, quando houver.
Vantagens para as duas partes
- previsibilidade: as partes conhecem o novo valor e a data de aplicação, sem esperar uma decisão judicial;
- continuidade: a relação de locação é preservada, o que interessa a quem precisa do imóvel e a quem depende da renda;
- custo menor: evita custas processuais, honorários e perícias;
- flexibilidade: permite soluções que um processo não oferece, como aplicação gradual do novo valor ou ajustes em outras cláusulas.
Como apresentar a proposta
Uma proposta bem apresentada reduz resistências. Algumas boas práticas:
- apresentar o valor proposto junto com os fundamentos, e não apenas o número;
- explicar a metodologia de forma resumida e oferecer acesso ao documento completo;
- reconhecer as características específicas do imóvel e do contrato;
- propor um prazo razoável para resposta;
- manter a comunicação por escrito, para registro da negociação.
Quando a outra parte não responde
Nem toda proposta recebe resposta. Nesses casos, é útil formalizar a proposta por escrito, com a avaliação ou seus principais elementos, e guardar o registro da comunicação. Esse histórico demonstra a tentativa de acordo e organiza os próximos passos.
Se o acordo não for possível, a parte interessada avalia com seu advogado os caminhos disponíveis, como a ação revisional após o prazo legal ou, nas locações comerciais, a renovatória.
Aplicação gradual do novo valor
Quando a diferença é grande, aplicar o novo valor de uma só vez pode ser difícil para quem paga ou pouco atrativo para quem recebe. Uma alternativa é a aplicação gradual, com etapas definidas no próprio acordo.
No Cenário B, por exemplo, as partes poderiam combinar, como hipótese, um aluguel de R$ 12.000 nos primeiros meses e de R$ 13.000 a partir de uma data definida. O locatário ganha tempo para se adaptar, e o locador obtém o alinhamento ao mercado em prazo conhecido.
A aplicação gradual exige cláusula clara sobre valores, datas e reajustes. Como envolve a fixação de valores futuros, sua redação deve ser revisada por profissional habilitado.
O que formalizar no aditivo
O aditivo deve indicar, no mínimo:
- o novo valor do aluguel;
- a data a partir da qual ele passa a valer;
- o índice e a data-base dos reajustes seguintes;
- a manutenção ou alteração das demais cláusulas;
- a anuência dos garantidores, quando a garantia depender dela.
Esse acordo também marca o início de um novo período para eventual revisão judicial futura, conforme o art. 19 da Lei do Inquilinato. A redação deve ser revisada por profissional habilitado.
Ação revisional: quando cabe e o papel da avaliação
Quando não há acordo, a Lei do Inquilinato permite que o locador ou o locatário peçam a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado (art. 19). A ação revisional de aluguel se aplica a locações residenciais e não residenciais.
Aluguel provisório
Na ação revisional, pode ser fixado um aluguel provisório enquanto o processo tramita. A lei estabelece limites (art. 68):
- quando a ação é proposta pelo locador, o aluguel provisório não pode exceder 80% do valor pedido;
- quando a ação é proposta pelo locatário, o aluguel provisório não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente.
Esses limites mostram por que o valor pedido precisa ser bem fundamentado. Um pedido sem base técnica enfraquece a posição de quem o apresenta desde o início do processo.
Antes de ajuizar: o que verificar
Antes da ação revisional, alguns pontos devem ser conferidos com o advogado:
- se já transcorreram três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor;
- se houve aditivos que alteraram o aluguel, o que reinicia a contagem;
- qual data de referência será adotada para o valor pretendido;
- se a diferença apurada pela avaliação justifica a ação;
- se houve tentativa de acordo, que pode encurtar o caminho.
O papel da avaliação na revisional
A avaliação do valor locativo cumpre funções diferentes ao longo da ação:
- antes do ajuizamento: fundamenta o valor pretendido e permite verificar se a diferença em relação ao aluguel vigente justifica a ação;
- no pedido de aluguel provisório: oferece base técnica para o valor solicitado;
- na resposta da outra parte: permite contestar o valor pretendido com fundamentos equivalentes;
- na perícia: subsidia a atuação do assistente técnico e a manifestação sobre o laudo do perito.
O Código de Processo Civil permite que o juiz dispense a perícia quando as partes apresentarem pareceres técnicos considerados suficientes (art. 472). Ainda assim, a perícia judicial depende de decisão do juízo, e o documento da parte é um subsídio técnico.
Ação renovatória: o valor na renovação do contrato
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, a Lei do Inquilinato assegura ao locatário o direito à renovação do contrato, por igual prazo, quando presentes requisitos cumulativos (art. 51). A ação renovatória se aplica às locações não residenciais. Ela não se aplica às locações residenciais.
Requisitos e prazo
Os requisitos previstos no art. 51 são, em síntese:
- contrato celebrado por escrito e com prazo determinado;
- prazo mínimo do contrato a renovar, ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de cinco anos;
- exploração do mesmo ramo de atividade pelo locatário, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
A ação deve ser proposta no intervalo entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes do término do contrato em vigor, sob pena de decadência do direito (art. 51, § 5º). Por isso, o planejamento deve começar com antecedência, inclusive a avaliação do valor locativo.
O valor no centro da renovação
Na renovatória, o aluguel do novo período é um dos principais pontos em discussão. O locatário indica as condições oferecidas para a renovação, e o locador pode contestar sustentando que a proposta não atende ao valor locativo real do imóvel. O locador também pode pedir a fixação de aluguel provisório, limitado a 80% do valor pedido (art. 72, § 4º).
A avaliação do valor locativo é útil para as duas partes:
- para quem propõe a renovação: fundamenta o valor oferecido e reduz o risco de a proposta ser considerada insuficiente;
- para quem responde: fundamenta a contraproposta e o pedido de aluguel provisório;
- para ambos: subsidia a atuação dos assistentes técnicos e a negociação de um acordo durante o processo.
Planejamento do calendário
Como a renovatória tem prazo decadencial, o calendário deve ser planejado de trás para frente, a partir do término do contrato:
- Avaliação do valor locativo: antes da abertura do prazo de ajuizamento, para que as partes conheçam a referência de mercado.
- Negociação: no período que antecede a janela legal, com base na avaliação.
- Decisão: se não houver acordo, a ação é preparada para ser proposta dentro do intervalo entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
Começar cedo dá tempo para a negociação e evita que a avaliação seja feita às pressas, perto do fim do prazo.
Outras condições além do valor
A renovação envolve mais do que o aluguel. As partes costumam discutir também o prazo do novo contrato, o índice de reajuste, as garantias e as responsabilidades por manutenção e benfeitorias. A avaliação do valor locativo trata do aluguel, mas deve declarar as premissas contratuais consideradas, como o prazo e a forma de reajuste. Se essas condições mudarem na negociação, o valor pode precisar de revisão.
Renovação negociada
A existência do direito à renovatória não impede o acordo. Muitas renovações são negociadas antes do prazo de ajuizamento, com base em avaliação técnica. Quando o acordo não se concretiza, a mesma avaliação pode instruir a ação.
Locação residencial e não residencial: o que muda
A revisão do aluguel pelo valor de mercado vale para os dois tipos de locação. A renovação compulsória, não.
| Aspecto |
Locação residencial |
Locação não residencial |
| Acordo de novo valor a qualquer tempo |
Sim (art. 18) |
Sim (art. 18) |
| Ação revisional após três anos sem acordo |
Sim (art. 19) |
Sim (art. 19) |
| Ação renovatória |
Não se aplica |
Sim, cumpridos os requisitos do art. 51 |
| Comparáveis da avaliação |
Aluguéis residenciais semelhantes |
Aluguéis de imóveis da mesma natureza: lojas, salas, galpões |
| Atributos de maior peso |
Área, localização, padrão, vagas, condomínio |
Frente, visibilidade, fluxo, pé-direito, docas, infraestrutura |
Contratos com regras próprias
Alguns contratos têm regras específicas sobre a revisão. Nas locações sob medida, conhecidas como built to suit, em que o imóvel é construído ou reformado para atender ao locatário, a Lei do Inquilinato admite que as partes renunciem ao direito de revisão durante o prazo do contrato (art. 54-A, § 1º). Contratos em shopping centers também costumam ter cláusulas próprias sobre aluguel mínimo, percentual sobre faturamento e reajustes.
Nesses casos, o contrato deve ser analisado antes de qualquer pedido de revisão. A avaliação continua útil para orientar a negociação, mas o caminho disponível depende do que foi pactuado.
A mesma avaliação serve a qualquer das partes
A avaliação do valor locativo não pertence a um lado do contrato. Ela apura o valor de mercado, que pode ser maior ou menor do que o aluguel vigente. O resultado só se torna favorável a uma das partes depois que é conhecido.
Isso tem uma consequência prática importante: a avaliação deve ser feita antes da decisão de negociar ou de ajuizar. Ela informa se a revisão faz sentido e em que direção.
| Situação |
Uso pelo locador |
Uso pelo locatário |
| Aluguel acima do mercado |
Verificar o risco de saída e avaliar uma proposta de ajuste |
Fundamentar pedido de redução |
| Aluguel abaixo do mercado |
Fundamentar pedido de aumento |
Verificar a adequação do pedido recebido |
| Renovação de contrato comercial |
Fundamentar a contraproposta |
Fundamentar a proposta de renovação |
| Ação em curso |
Instruir manifestações e assistência técnica |
Instruir manifestações e assistência técnica |
Avaliação conjunta
As partes também podem contratar uma única avaliação em conjunto, dividindo o custo e combinando previamente como o resultado será usado. Essa opção funciona bem quando há confiança mútua e interesse comum em manter a locação.
Para dar certo, alguns pontos devem ser combinados antes da contratação:
- a escolha do avaliador, aceita pelas duas partes;
- a data de referência e as premissas sobre benfeitorias;
- o acesso ao imóvel e o envio de documentos;
- o compromisso de usar o resultado como base da negociação.
A avaliação conjunta reduz o espaço para disputas sobre o método e concentra a conversa nas condições do acordo.
A qualidade do documento é o que determina sua força, para qualquer das partes. O artigo Como analisar laudo de avaliação de imóvel mostra como verificar método, amostra, homogeneização e premissas.
O que levar para a avaliação do valor locativo
Uma solicitação completa torna a avaliação mais precisa e mais rápida. As informações usuais são:
- contrato de locação e todos os aditivos;
- endereço completo, matrícula e dados do IPTU;
- plantas e descrição das áreas;
- registro das benfeitorias realizadas, com datas e responsáveis;
- uso atual do imóvel e atividade exercida, nos casos comerciais;
- condições de acesso para vistoria;
- finalidade da avaliação: negociação, revisional ou renovatória;
- data de referência desejada e prazos envolvidos.
Com essas informações, a avaliação pode refletir as características reais do imóvel e do contrato, o que aumenta a força do documento em qualquer caminho.
Erros comuns na revisão do aluguel
1. Basear a proposta em anúncios. Anúncios mostram expectativas, e não aluguéis contratados. Uma proposta apoiada apenas em anúncios tende a ser contestada.
2. Confundir reajuste com revisão. O reajuste anual por índice não substitui a revisão ao valor de mercado, e a revisão não substitui o reajuste.
3. Ignorar a data de referência. Um valor apurado para uma data não deve ser usado, sem atualização, para outra.
4. Perder prazos. A revisional depende do prazo de três anos sem acordo. A renovatória depende do prazo decadencial do art. 51, § 5º. A avaliação deve ser contratada com antecedência suficiente.
5. Comparar imóveis de natureza diferente. Lojas de rua, lojas de galeria, salas e galpões têm mercados próprios.
6. Deixar de declarar premissas sobre benfeitorias. Quando o imóvel recebeu obras durante a locação, a premissa adotada muda o resultado e deve estar expressa.
7. Começar pelo processo. Sem avaliação e sem tentativa de acordo, a ação pode ser mais longa e mais cara do que o necessário.
8. Esquecer os garantidores. Um acordo que altera o aluguel sem a anuência dos garantidores pode gerar discussões sobre o alcance da garantia.
9. Usar avaliação de venda para discutir aluguel. O valor de venda e o valor do aluguel são apurados com comparáveis e premissas diferentes. A revisão exige avaliação do valor locativo.
Perguntas Frequentes
O que é a revisão do aluguel pelo valor de mercado?
É o ajuste do aluguel ao valor praticado no mercado para imóveis semelhantes. Pode ser feita por acordo entre as partes a qualquer tempo ou, sem acordo, por ação revisional após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.
Ver seção: Reajuste não é revisão
Qual a diferença entre reajuste e revisão do aluguel?
O reajuste atualiza o aluguel pelo índice do contrato, com periodicidade mínima de um ano. A revisão ajusta o aluguel ao valor de mercado, que pode ter variado de forma diferente do índice.
Ver seção: Reajuste não é revisão
Quem pode pedir a revisão do aluguel?
Qualquer das partes. O locador pode pedir aumento quando o aluguel estiver abaixo do mercado, e o locatário pode pedir redução quando estiver acima. Sem acordo, a ação revisional pode ser proposta por qualquer delas após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.
Ver seção: Ação revisional: quando cabe e o papel da avaliação
É possível revisar o aluguel antes de três anos?
Por acordo entre as partes, sim, a qualquer tempo. O prazo de três anos se refere à revisão judicial, quando não há acordo. Uma avaliação técnica facilita o acordo antecipado.
Ver seção: Caminho extrajudicial: negociação fundamentada
O que é aluguel provisório?
É o aluguel fixado durante a ação, até a decisão final. Na revisional proposta pelo locador, não pode exceder 80% do valor pedido. Na proposta pelo locatário, não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente. Na renovatória, o aluguel provisório pedido pelo locador é limitado a 80% do valor pedido.
Ver seção: Aluguel provisório
A ação renovatória vale para locação residencial?
Não. A renovatória se aplica às locações não residenciais que cumprem os requisitos do art. 51 da Lei do Inquilinato. Na locação residencial, o ajuste ao mercado é feito por acordo ou por ação revisional.
Ver seção: Locação residencial e não residencial: o que muda
Quais são os requisitos da ação renovatória?
Em síntese: contrato escrito e por prazo determinado; prazo de cinco anos, admitida a soma de contratos escritos ininterruptos; e exploração do mesmo ramo pelo locatário por pelo menos três anos ininterruptos. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
Ver seção: Requisitos e prazo
Como é feita a avaliação do valor locativo?
Normalmente, pelo método comparativo, com aluguéis de imóveis semelhantes na mesma região. Os dados passam por homogeneização e tratamento estatístico. O documento declara a data de referência, as premissas e a fundamentação da conclusão.
Ver seção: Método comparativo de aluguéis
As benfeitorias feitas pelo locatário entram no valor do aluguel?
Depende do contrato e da situação de cada caso. Por isso, a avaliação deve declarar se considerou o imóvel com ou sem as benfeitorias. Quando o tema estiver em discussão, é possível apresentar os dois valores.
Ver seção: Benfeitorias e adaptações
Um laudo de avaliação de aluguel garante o resultado da ação?
Não. O documento contratado por uma das partes é um subsídio técnico. A fixação do aluguel depende do acordo entre as partes ou da decisão judicial, que pode se apoiar em perícia determinada pelo juízo.
Ver seção: O papel da avaliação na revisional
O que deve constar no aditivo de revisão do aluguel?
O novo valor, a data de início, o índice e a data-base dos reajustes seguintes, a manutenção ou alteração das demais cláusulas e a anuência dos garantidores, quando necessária. A redação deve ser revisada por profissional habilitado.
Ver seção: O que formalizar no aditivo
Quando devo contratar a avaliação do valor locativo?
Antes de decidir negociar ou ajuizar. A avaliação indica se o aluguel está acima ou abaixo do mercado e em que medida. Na renovatória, deve ser contratada com antecedência suficiente para o prazo legal de ajuizamento.
Ver seção: A mesma avaliação serve a qualquer das partes
Conclusão
A revisão do aluguel pelo valor de mercado é um instrumento de equilíbrio do contrato, e não de disputa. Quando o aluguel se afasta do mercado, a avaliação técnica do valor locativo oferece uma base comum para o acordo, para a ação revisional ou para a renovação.
Os pontos centrais são:
- reajuste por índice e revisão ao mercado são mecanismos diferentes;
- o valor locativo é apurado com comparáveis de mesma natureza, data de referência e premissas declaradas;
- o acordo pode ser feito a qualquer tempo e costuma ser o caminho mais rápido;
- sem acordo, a revisional cabe após três anos, para locações residenciais e não residenciais;
- a renovatória se aplica às locações não residenciais, com requisitos e prazo próprios;
- a mesma avaliação serve a qualquer das partes, porque apura o mercado, e não uma posição.
Se você é parte de um contrato de locação e precisa saber se o aluguel está alinhado ao mercado, a equipe de avaliação imobiliária da IMÓVEL ADEQUADO elabora a avaliação do valor do aluguel, assinada pelo responsável técnico inscrito no CNAI. Nossos profissionais especializados atuam no mercado de locação de Osasco e da Grande São Paulo. Use o botão de WhatsApp ou o formulário de contato desta página para falar conosco. Antes de propor, aceitar ou contestar um novo valor, consulte um profissional especializado.
Referências
- BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Lei do Inquilinato (arts. 17, 18, 19, 51, 54-A, 68 e 72).
- BRASIL. Lei nº 10.192, de 14 de fevereiro de 2001. Dispõe sobre medidas complementares ao Plano Real (art. 2º, § 1º).
- BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil (art. 472).
- Legjur. Lei nº 8.245/1991, art. 51. Disponível em: https://www.legjur.com/legislacao/art/lei_00082451991-51
- Modelo Inicial. Lei do Inquilinato, art. 51. Disponível em: https://modeloinicial.com.br/lei/6351/lei-inquilinato/art-51
- Legjur. TJBA — requisitos e prazo decadencial da ação renovatória. Disponível em: https://www.legjur.com/jurisprudencia/eme/775.4699.5146.6565
- Secovi-SP. Pesquisa de Locação Residencial (publicação periódica).
